有關出租房屋遭小侵入，房東是否需付修繕責任

**kimo** · 發表於 2010-7-5 21:59:15

小弟有一事想請教各位學長~
家裡因有一店面出租給人
今天接到承租人電話說遭小偷入侵，窗戶玻璃遭破壞

我想請問的是在法律上及一般案例中
房東是否需負擔修繕責任?謝謝
因為是樓店每月也都有繳管理費，那管委會是否有責任??
因屬強化玻璃費用應該不便宜~所以想釐清一下
除了大門(沒被破壞)，被破壞的窗戶在社區圍牆內所以應屬社區範圍內?
以上謝謝各位學長~

**mp621** · 發表於 2010-7-5 22:37:18

學長您好，請容許學弟為您的問題提供些許看法。
1.因為房屋已經出租，房東在房屋租賃契約存續期間，僅有房屋的「所有權」而無「使用權」。
2.因為民法主要在於討論具有「過失責任」與否，現在房屋出租與房客使用，現因為外力而致使房屋部分物件遭受破壞，故此誠如第一點所提出，房東僅有所有權而無使用權，因此擁有使用權之房客應善盡管理之義務，因為房客的過失（雖說係由小偷所破壞），因此房東無義務與責任為此付責，房東所需付責之修繕範圍理應僅限於房屋結構性或折舊性之修繕而已。
3.誠如第二點所提及，既然房客應善盡管理人之責任，故此學長您可以依民法第184條提出物件毀壞賠償，若學長您願意就此付擔修繕費用亦可，惟修繕費用之債權可於小偷被捕時提出損害賠償之請求權；反之，房客若出資修繕則請求權歸屬於房客所有。
4.若受破壞之門窗係於社區之內，則社區管理委員會之保全則恐有因怠於業務之過失而造成間接侵權損壞之虞。故此，學長您可依民法第184條提出侵權損害賠償（對管委會），並且依民法第188條僱用人之責任向保全公司提出連帶賠償。
5.若依第四點之建議，則學長您須先有付擔修繕費用之實，方可以提出您法定之請求權。

以上，學弟淺見。尚請各位學長暨法學前輩不吝指點。謝謝！

**kimo** · 發表於 2010-7-5 22:55:44

哇塞~這位學長真是太厲害了
解答的真的很詳細~
不知道是不是在法律界服務呢??
也謝謝學長的詳細解說~

**A副排** · 發表於 2010-7-5 23:16:31

請教副哨 mp621  藉此機會請教學長:
房東(甲)與房客(乙)雙方簽訂房屋租賃契約存續期間  合約時間未到
假設:
1  房客中途解約不租  應負什麼法律責任與賠賞
2 房東中途解約欲收回  應負什麼法律責任與賠賞

謹呈kimo學長:
有一個案例可供學長參考:
二週前被某學長找去刷油漆賺外快: 所屬公司辦公室喬遷  原辦公室要歸還原屋主  屋主堅持要重新粉刷過才願意歸還押金
因為  我什麼樣子交給你你就要原貌歸還
更絕的是這屋主(整棟都他的)連水泥漆油漆刷子刮刀樓梯都準備好了  就是要我刷同樣的水泥漆上去堅持要恢復原狀

[ 本帖最後由 A副排於 2010-7-5 23:26 編輯 ]

**kimo** · 發表於 2010-7-5 23:24:25

剛剛在其它論壇有網友回答
這是否跟我的案例相似?????
我家的店面是交屋以後就租給現任承租人所以並無前房客等問題

-----------------------------------------------------------------------------
【房地產租賃法律問題】
租屋遭小偷，可否要求房東換鎖、拒絕給付租金及提前終約不付違約金？？
【問題】
前幾天，租屋處遭小偷，但是大門鎖沒有遭撬開的痕跡，還有同學房間門原本是鎖的，但後來開了，所幸只是被偷小東西，像是相機手機等，房子之前只租兩年給我們學校的學生過，所以我們有懷疑是他們回來偷東西。有看過監視器和報警了，但跟房東說是否可以換鎖或是加裝鐵門，但房東卻要我們自己付費。請問這樣合理嗎?還有如果因為遭小偷而提早解約，需要被沒收押金或是房租嗎?
【解析】
按「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」「出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍。」分別為第429條第1項定有明文及最高法院63年01月21日台上字第99號著有判例，是租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；惟出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍。從而，除另有特約外，本案出租人，自不負有防止偷竊之義務，其原租賃物以外之另行增設，自不屬出租人修繕義務範圍，其所生費用即應由承租人負擔。
又按依約支付違約金，係以債務人債務不履行為前提（註一），從而，本案出租人得否據以提前終約，不需支付違約金？自應視本案出租人是否有此義務？或有此義務是否不履行？而定。另因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，除「自己有先為給付之義務者」或「他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付」外，另一方雖得拒絕自己之給付（註二），惟乃指「他方當事人未為對待給付」而言，是出租人不盡民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」規定之義務時，承租人雖得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金（註三），惟以出租人未盡裝設換鎖或加裝鐵門之「約定」義務，主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金，則屬無據，
【註解】

註一：民法第250條第1項：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」參照。

註二：民法第 264 條參照。

註三：最高法院93年04月15日93年度台上字第770號民事判決：「次依民法第四百二十三條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。此項出租人之主要義務，與承租人租金支付之義務，立於對價關係，出租人如不盡此義務，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金。」參照。

**kimo** · 發表於 2010-7-5 23:29:08

原帖由 A副排 於 2010-7-5 23:16 發表
謹呈kimo學長:
有一個案例可供學長參考:
二週前被某學長找去刷油漆賺外快: 所屬公司辦公室喬遷原辦公室要歸還原屋主屋主堅持要重新粉刷過才願意歸還押金
因為我什麼樣子交給你你就要原貌歸還
更絕的是 ...

a副排所講的原貌歸還在我們的租賃契約是有載明的
因為去年跟今年家裡有買賣房屋所以常跟房仲接觸~
房仲跟我說的例子就是黎明路麥當勞對面的鮮芋仙，裝潢的還不賴
在去年結束營業以後就是回復原狀~住附近的學長們應該有注意到吧

[ 本帖最後由 kimo 於 2010-7-5 23:32 編輯 ]

**張明德** · 發表於 2010-7-6 00:05:04

依民法429條第一項規定：租賃物之修繕，除契約另訂定或另有習慣外，由出租人負擔。換言之，原則上租出去的房屋有毀損時，房東都有義務予以修復，但雙方當然也可以另外約定由誰來負責維修，甚至可以在契約中明定何種房屋毀損由房東負責，何種又由房客來負責，如此明確的約定，即可避免日後雙方為修繕問題爭執不休徒增困擾。
原則上若租出去的房屋在房客正常使用下因日久耗損而有毀損或不能使用時，例如屋頂漏水、水管不通、燈具基座腐蝕等，房東都有義務予以修復，以利房客居住使用

**S171236** · 發表於 2010-7-6 12:50:17

原帖由 mp621 於 2010-7-5 22:37 發表
學長您好，請容許學弟為您的問題提供些許看法。
1.因為房屋已經出租，房東在房屋租賃契約存續期間，僅有房屋的「所有權」而無「使用權」。
2.因為民法主要在於討論具有「過失責任」與否，現在房屋出租與房客使用， ...

實務經驗,經正常情況使用下而損壞的固定設備,需由屋主負擔修繕之責,
因小偷入侵而致設備受損,除非屋主能証明租方與小偷有關係,否則還是歸屋主修繕

另管委會只就社區公共範圍負管理責任,私有部份不在其管轄範圍內,管委會亦不負責私人財產的保全,

我是專業不動產經理人

**S171236** · 發表於 2010-7-6 13:06:03

1  房客中途解約不租  應負什麼法律責任與賠賞
2 房東中途解約欲收回  應負什麼法律責任與賠賞

一般坊間房賣的租約,若是情況1 則承租方之押金由出租方沒收
                                                   2 原則上出租人是不得收回房屋。除非有下列六種情形才可以收回房屋，包括：出租人收回自住或重新建築；承租人沒有得到出租人的同意轉租他人；積欠租金達二個月以上；把承租房屋作違反法令使用；違反租賃契約；損壞承租房屋不為相當賠償

**kimo** · 發表於 2010-7-6 20:27:58

今天去看了現場以後發現
隔壁正在興建屋子，而讓我覺得訝異的地方是
鷹架竟然超過了本社區圍牆，快與店面二樓窗戶旁的露臺很接近
等於是用走的就可以站在窗戶旁的露臺
連翻牆都省了

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